Kun kiinteistönvälittäjän ilmoituksessa on maininta, että talossa on tehty kuntotarkastus, tulee tätä tietoa pitää yhtenä osana talosta annettavaa informaatiota. Se ei koskaan tarkoita sitä, ettei talossa ei olisi vikoja ja puutteita. Mitä vanhempi talo, sitä pitempiä ovat nuo vika- ja puutelistat. Myös uusissa taloissa löytyy usein merkittäviäkin huomioita talon kunnosta.

 Kuntotarkastajissa ja kuntotarkastusraporteissa on tietysti eroja. Ostajan ja myyjän kannalta on tärkeää, että tarkastuksen on suorittanut auktorisoitu tarkastaja ja että tarkastuksessa on noudatettu KH-ohjetiedostojen mukaista mallia. Ostajan tulee lukea raportti huolellisesti ja selvittää tarvittaessa asiantuntijoiden avulla ne seikat ja asioiden merkitykset, joita ei itse ymmärrä. Myös myyjän on syytä tutustua raporttiin huolellisesti, sillä usein kysymyksessä ovat pienet ja helposti ennen kauppaa korjattavissa olevat asiat.

 Kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti ja yleensä käytetään apuna kosteusmittareita. Rakenteita ei avata. Mikäli kuntotarkastaja suosittelee jonkun rakenteen tarkempaa selvittämistä, tämä tulee tehdä. Jotkut asiat eivät selviä kuin ainoastaan rakenteita avaamalla.

 Vanha omakotitalo vaatii omistajaltaan aina jatkuvaa huolenpitoa. Omakotitalosta haaveilevan on syytä aina muistaa tämä. Sellaista taloa, johon ei joskus tule jonkinlaista vikaa ei ole, eikä sellaista myöskään tule. Omakotitalon ostajalla on aina velvollisuus tarkastaa kaupan kohde myös itse. Tarkastuksessa maallikon on syytä käyttää omaa asiantuntijaa, ts. henkilöä jolla on rakennusalan tarkastustehtäviin riittävä koulutus ja/tai työkokemus.

 Vikojen salaaminen myyjän tai välittäjän taholta on harvinaista. Joitakin yksittäistapauksia saattaa löytyä ja usein ne nousevat näyttävästi julkisuuteen. Oma näkemykseni on se, että viat ja puutteet on aina parempi selvittää etukäteen ennen kauppaa niin pitkälle kuin mahdollista. Vikojen tietoinen salaaminen on oman näkemykseni mukaan täysin tuomittavaa.  Piilevät viat ovat hankalia ja niistähän riidat nimenomaan syntyvät. Nimensä mukaan tällaista vikaa ei ole voitu havaita etukäteen

 Myyjällä on mahdollisuus ottaa piileviä vikoja varten vakuutus, tällöin vakuutuksen antaja suorittaa itse talon kuntotarkastuksen.

Näkemykseni mukaan varastoon kiinnitetyt hyllyt voidaan laskea kiinteistön tarpeistoksi, varsinkin jos ne kiinteistöä esiteltäessä ovat olleet paikoillaan. Mikäli myyjä haluaa viedä hyllyt pois, olisi hänen tullut ilmoittaa jo varhaisessa vaiheessa, että nämä hyllyt eivät kuulu kauppaan. Silloin asia olisi täysin selvä. Sinänsä myyjällä on oikeus esittää tällainen vaatimus, sehän on osa kauppaneuvottelua. Kiinteistökauppa on siitä ongelmallinen, että siitä ei voida etukäteen sopia sitovasti muutoin kuin kaupanvahvistajan vahvistamalla esisopimuksella.

 Eräs mahdollisuus on todeta myyjälle, että ”OK, vie sitten hyllysi pois, emme tarvitse niitä. Mutta seinään jäävät jäljet tulee korjata”. Eivät ne uudet hyllyt tule paljoa maksamaan, jos myyjä on niin jääräpäinen, että ryhtyy tällaiseen toimenpiteeseen. Ja ennen kaikkea talo on sen arvoinen, että se kannattaa mielestänne ostaa. 

Yllättävän usein isoissakin kaupoissa aletaan viime hetkellä riidellä ”lillukanvarsista”, eli asioista joista ei kokonaisuuden kannalta ole mitään taloudellista merkitystä. Pahinta on kun vastakkain ovat ”periaatteen miehet”. Hyvä kiinteistönvälittäjä on tällaisissa tapauksissa paikallaan ja hän osaa tämänkaltaiset asiat hoitaa. Mikäli välittäjä ei ole kaupassa mukana, on tilanne kieltämättä hieman hankala.

Korko vaikuttaa juuri tähän kysynnän määrään ja oman asunnon osto tuntuu nyt houkuttelevalta vaihtoehdolta vuokra-asumiseen verrattuna. Korko on nyt historiallisen alhaalla ja kysyntää on selvästi enemmän kuin tarjontaa. Hinnat nousevat. Jos korko nousisi nykyisestä tasosta n.1,2 % (euribor 12 kk) viiteen prosenttiin eli yli nelinkertaiseksi, olisi sillä vaikutusta asuntolainojen kysyntään. Laskisivatko hinnat?

Hintajousto on teoreettisesti laskettavissa, mutta muuttujien määrä on niin suuri, että tulos ei välttämättä olisi lähellekään totuutta. Näitä muuttujia ovat mm. kaavoitus, valmistuvien uusien asuntojen määrä, työttömyys/työllisyysaste, inflaatio, verotus, palkkojen kehitys, pankkien välinen kilpailu, paikkakuntien väliset erot. Muitakin muuttujia löytyy ja kaikki ne vaikuttavat asuntojen tarjontaan ja kysyntään ja sitä kautta hintoihin. Ihmisten käyttäytymisellä on myös merkittävä vaikutus asuntokaupassa.

Kysymykseen vastaaminen on ennustamista, tai paremmin määriteltynä arvaamista. Jätän tällaisen toiminnan rahoituslaitosten ekonomistien tehtäväksi. Jälkeenpäin voidaan sitten todeta kuinka kävi.

Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastojen mukaan vuoden 2009 alkupuoliskolla kunnan myymän tontin keskimääräinen hinta on ollut 157 €/k-m² ja yksityisen myyjän myymänä 247 €/k-m². Selvennän tätä k-m² käsitettä, eli se tarkoittaa ”kerrosalaneliömetriä”, joka on rakennusoikeuden määrä asemakaavassa.  Hintakehitys on kunnan myymissä tonteissa ollut maltillinen, mutta yksityisellä puolella hinnat ovat nousseet vuoden 2008 vastaavasta ajankohdasta n. 10 %.

Moni haaveilee ”vanhasta” isosta tontista omanapuineen keskellä mukavaa idyllistä pientaloaluetta. Kyllä niitä silloin tällöin on tarjolla. Ostaja saa kuitenkin varautua yleensä purkamaan pois vanhat rakennukset ja tekemään muitakin toimenpiteitä, jotta tontti olisi rakennuskelpoinen uudelle talolle. Tälläkin hetkellä (1.3.2010) tämän blogin pitäjällä on tarjolla yksi tämän kaltainen vaihtoehto, eli katso etuovi.com kohdenumero 87722.

Mikäli joku saa ajatuksesta tästä hyvän liikeidean, niin siitä vaan laittamaan neuvontayritystä pystyyn. Yhteiskunnallisena, veronmaksajien kustantamana palveluna en sitä hyväksyisi, sillä ilmaisia palveluja ei ole olemassa. Joku on aina maksumiehenä.

Palvelua piti hyödyllisenä 83,3 % vastanneista. Arvio osui kohdalleen 63,6 % mielestä vastanneista ja 36,4 % oli sitä mieltä, että arvio meni alakanttiin. Kenenkään vastanneiden mielestä arvio ei mennyt yläkanttiin.

Saamamme hyvän palautteen johdosta olemme päättäneet jatkaa Asunnonhinta.fi-palveluamme, sekä tuoda markkinointiimme uusia elementtejä.

Uutuutena aloitamme helmikuussa 2010 kohteidemme esittelyn MTV-3 kanavalla Jokakoti.fi-ohjelmassa joka sunnuntai klo 10.30 yhdellä tai kahdella asunnolla. Kaikkiaan 52 välittämäämme kotia saa ohjelmassa aikaa vuoden 2010 aikana. Palvelu sisältyy välityspalkkioomme.

Jos harkitset asuntosi myyntiä, niin tutustu meihin osoitteessa www.asuntogalleria.fi ja ota rohkeasti yhteyttä.

Hintakehitys vaihtelee myös alueittain. Kasvukeskuksissa, joissa on pulaa myytävistä asunnoista, hinnat saattavat nousta. Taantuvilla alueilla hinnat saattavat vastaavasti laskea.

Asuntolainoissa alhainen korkotaso on aiheuttanut sen, että lähes kaikki lainat sidotaan lyhyisiin markkinakorkoihin. Huippualhaiset jopa 0,2 – 0,3 % marginaalit ovat jääneet taakse ja tällä hetkellä pankkien marginaalit asuntolainoissa ovat 0,8 – 1,0 luokkaa. Marginaali on siis se osa korkoa joka lisätään valitun viitekoron päälle. Pankit ovat tarkkoina laina-asiakkaiden takaisinmaksukyvyn kanssa.

Tarpeiston muodostavat itsenäiset esineet, jotka kuuluvat kiinteistöön ja palvelevat sen käyttöä. Tarpeistoksi luetaan esimerkiksi kiinteistön käyttöön varatut rakennustarvikkeet, säiliössä oleva lämmitysöljy ja polttopuut. Tarpeistoksi lasketaan myös tikkaat, avaimet, tv-antenni, jotka ovat kiinteistöllä olevan rakennuksen tarpeistoa.

Jääkaappi, sähköliesi, keittiön kalusteet ja vesikalusteet ovat kiinteistöön kuuluvan rakennuksen ainesosia.

Sähköliittymä ei ole tarpeistoa, vaan se tulee siirtää kauppakirjassa uudelle omistajalle, vaikka sähköliittymä yleensä liittyy kiinteistöön ja palvelee sen tarpeita.

Tarkkaa normitusta ja luetteloa siitä, mikä on kiinteistöön kuuluvaa tarpeistoa, ja mikä on kiinteistöön kuulumatonta irtaimistoa ei ole. Parasta olisi aina sopia mitä kiinteistön kauppaan kuuluu ja mitä ei. Jos tällaista ei ole sovittu, niin lähtökohtaisesti kauppaan kuuluvat ne kiinteistön ainesosat ja tarpeisto, jotka ovat myyjän omistuksessa. Usein on helpointa laatia sellainen luettelo, jossa on määritelty mitä kauppaan ei kuulu.

Hyvä sijoituskohde on varmasti kantakaupungin alueella sijaitseva yksiö tai pieni kaksio. Mielellään sellaisesta talosta, jossa ns. putkiremontti on jo tehty. Pienen huoneiston hoitovastike on alhainen ja vastaavasti siitä on saatavissa hyvä vuokratuotto. Liikaa neliöitä ei saa olla, ellei huoneistoa vuokrata useammalle henkilölle.

Nyt on hyvä aika sijoittaa sijoitusasuntoon, mutta tämän ovat huomanneet monet muutkin.

Pienasunnoista on tällä hetkellä aikamoinen pula. Hinnat ovat nousseet tarjonnan niukkuudesta johtuen, mutta jos tämänkaltainen asunto löytyy, niin se on hyvä ostos. Varma kohtuullinen tuotto (5 – 8 %) ja ennen kaikkea keskusta-alueen pienasuntojen arvo vähintäänkin säilyy ennallaan.

Mikäli kysyjä haluaa myydä pelkän asunnon, tulisivat autopaikka ja varastotila olla eri osakkeina. Tällöin asia olisi määriteltynä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä, jossa näkyisivät asunnon, autopaikan ja varastotilan osakkeiden numerot.

Yleensä autopaikan omistaa asunto-osakeyhtiö (puhekielessä taloyhtiö), joka vuokraa paikan osakkaille tai vuokra-asukkaille. Tällöin osakas ei luonnollisesti sitä voi myydä tai muutoin määrätä sen omistusta itselleen.

Varastotila on yleensä huoneistokohtainen ja numeroitu kuuluvaksi jollekin asunnolle. Sitä ei voi myydä erikseen, eikä sen omistusta voi myöskään jättää itselleen.

Joskus joissakin asunto-osakeyhtiöissä (yleensä vanhempia rivitaloyhtiöitä) osakkaat tai jotkut osakkaista ovat rakentaneet autotalleja, joiden omistus on jäänyt vain ”suupuheelle”. Näissä tapauksissa on sijaa erilaisille tulkinnoille, kuinka omistuksesta voidaan määrätä.